Izazovno vrijeme za građevinare kod izgradnje stanova i za agencije za nekretnine

Sektori građevinarstva i nekretnina su među najcikličnijim sektorima. Osjetljivi su na promjene na tržištu rada, cijena i roba, a prije svega kamatnog okruženja i dostupnost kredita, zbog čega su trenutno pod pritiskom. I malo je vjerojatno da će stvari biti bolje u 2024. godini.

Građevinari vide neke pukotine

Tržište nekretnina suočava se s dvostrukim ograničenjima, na strani ponude i potražnje. Porast kamatnih stopa rezultirao je naglim smanjenjem potražnje, budući da si kućanstva ne mogu priuštiti kupnju kuća, pogotovo jer su cijene porasle.
 
Tome je pridodan globalni nedostatak radne snage, koji europske tvrtke navode kao najveću prepreku u građevinskoj industriji od 2021. do kraja 2023.¹ To se odražava i na Sjedinjene Države, gdje je gotovo 30% više slobodnih radnih mjesta u građevinskoj industriji nego prije pandemije te u Japanu, gdje je 60% građevinskih tvrtki navelo nedostatak radne snage prema istraživanju iz 2022. godine.²
 
Sa svim ovim početnim problemima na strani ponude i brzim porastom kamatnih stopa u posljednje dvije godine, troškovi izgradnje su porasli iz svih aspekata: cijene materijala su porasle, pritisci na plaće su porasli, a i troškovi financiranja su naglo porasli.

Visoke kamatne stope predstavljaju izazov za tvrtke koje posluju s poslovnim nekretninama

Tvrtke za poslovne nekretnine, koje su aktivne prvenstveno u nerezidencijalnim segmentima kao što su industrija, uredi i maloprodajne nekretnine, posebno su osjetljive na probleme iz prethodnih godina, jer su maloprodajni prostori bili suočeni sa zatvaranjima i ubrzanom e-trgovinom, dok se uredski segment još uvijek prilagođava hibridnom načinu rada, što je smanjilo i promijenilo potražnju za radnim prostorima. Stope slobodnih uredskih radnih mjesta bile su najviše u posljednjih 15 godina s 20,2% u prvom tromjesečju 2023. u SAD-u i povratak na razine iz 2016. u Europi s 7,5%.
 
Visoke kamatne stope predstavljaju izazove tvrtkama za prodaju nekretnina na različitim razinama, a usporavanje broja transakcija nekretninama i pad njihove ukupne vrijednosti su najočiglednije i neposredne posljedice. U sadašnjim okolnostima to je već vidljivo jer se u posljednjih godinu dana obujam transakcija poslovnih nekretnina u Europi više nego prepolovio i dosegao najnižu razinu od 2010. Uz to, muče ih i troškovi kamata koji su naglo porasli u posljednje dvije godine.

Izgledi za 2024. godinu: pad cijena nekretnina u razvijenim gospodarstvima

Tržište nekretnina još uvijek se nalazi u osjetljivoj ravnoteži između visokih kamatnih stopa i ograničene ponude nekretnina.
 
Iako su se cijene nekretnina donekle prilagodile višim kamatnim stopama, one ostaju visoke u 2023. godini zbog stalnog ograničenja ponude (uzrokovane nespremnošću potencijalnih prodavatelja da odstupe od svojih niskih hipotekarnih stopa ili prodaju po nižoj cijeni).
 
Očekuje se da će 2024. godina biti prekretnica u ovoj dinamici, jer se predviđa pad cijena za kupce u većini razvijenih gospodarstava (34% u Njemačkoj, 31% u Japanu).
 
Istovremeno, neke tvrtke zbog zahtjevnih uvjeta na području poslovnih nekretnina moraju posegnuti za drastičnim mjerama, poput prodaje imovine. U usporedbi s najvišim vrijednostima, cijene poslovnih nekretnina pale su za čak 25% i prije početka 2024. godine. Bilo je poznatih slučajeva prodaje istaknutih zgrada uz popuste veće od 50%, što ukazuje na tešku situaciju u kojoj su se neke tvrtke našle u trenutnoj gospodarskoj klimi.
 
U 2024. godini očekujemo i dobro i manje dobro, čemu će pridonijeti dobrodošlo smanjenje kamatnih stopa. Ipak, zabrinutost ostaje. S obzirom na to da je dio postojećeg duga već vezan uz fiksne kamatne stope, a kreditne marže za nove kredite najniže su u posljednjem desetljeću, postavlja se goruće pitanje: hoće li očekivana smanjenja kamatnih stopa biti primjerena i pravovremena za jačanje tržišta, koje pokazuje znakove slabosti?
 
_{[1] Izvor: ECOFIN, Coface
[2] Source: Statista}